par Jean-Maximilien Vancayezeele, Directeur général délégué Crystal Finance
Alors qu’à travers le monde, l’immobilier subit de fortes turbulences, la France semble épargnée. Selon certains professionnels, l’offre ne permettrait pas de répondre à la demande et connaîtrait de ce fait une croissance de sa valeur. La crise mondiale se serait-elle arrêtée à nos frontières ?
L’analyse des études rédigées par de grands cabinets internationaux de conseil en immobilier fait apparaître des disparités entre les trois secteurs que sont l’immobilier commercial, intégrant les bureaux, commerces et entrepôts, l’immobilier de tourisme, composé des hôtels et des résidences de tourisme et l’immobilier résidentiel neuf et ancien. Ces différents marchés ne fonctionnent pas selon les mêmes mécanismes et connaissent donc des progressions et perspectives différentes.
Premier parc d’immobilier d’entreprise en Europe
Avec 51 525 000 m2, Paris représente 2,5 fois la superficie de bureaux de Londres tout en affichant l’un des taux de vacance locative le plus faible du monde (7 %).
Durant la crise, les loyers sont restés stables mais le niveau des transactions est passé de plus de 20 milliards d’euros dans l’euphorie de 2007 à 5,1 milliards d’euros en 2009 au plus fort de la crise. En 2010 il devrait avoisiner les 7 milliards, pour reprendre un niveau conventionnel d’une dizaine de milliards en 2011. Cette chute des volumes n’ayant pas réellement modifié la structure des prix des biens ni des loyers, cela permet d’envisager ce marché avec confiance.
L’immobilier commercial, ce sont aussi les murs de boutique. La France possède un des meilleurs parcs au monde, distribué au travers de nos villes mais aussi de nos centres commerciaux. En cette fin d’année 2010, la consommation des ménages, en hausse de 1,2 %, a permis d’assister à une hausse du chiffre d’affaires des distributeurs. Cette reprise de la consommation a stabilisé les loyers.
Enfin, le secteur logistique bénéficie de la position centrale de la France au sein de la géographie européenne. La qualité de nos infrastructures de transport et la compétitivité en termes de prix de location permettent par exemple à la région parisienne, d’obtenir un taux de vacance locative faible (8,7 %).
L’immobilier commercial, clairement leader sur le marché européen, continue d’afficher de bons indicateurs. Il est cependant très corrélé à l’activité économique, ce qui implique que la reprise économique vers laquelle semble s’être tournée la France doit continuer.
L’immobilier de tourisme : la France, première destination mondiale*
Le tourisme a été fortement touché par la crise, conjuguée à un euro fort, avec pour effet une baisse de visiteurs de l’ordre de 4 %. L’année 2010 a permis d’inverser cette tendance avec une hausse de la fréquentation de 6 % par rapport à 2009. En cette période de reprise, nous assistons à un retour de la clientèle étrangère habituelle (russe : +20 %) et à l’arrivée massive de la clientèle chinoise (+49,5 %). En termes de positionnement, c’est le haut de gamme (4 étoiles) qui bénéficie le plus de ce phénomène, avec des taux de remplissage revenus aux niveaux d’avant crise (68 %).
L’immobilier résidentiel : le miracle parisien
La crise mondiale s’est manifestée sur l’immobilier français par une chute des transactions en 2008 et 2009. Bien qu’il y ait eu dans l’ensemble des secteurs une baisse plus ou moins forte des prix durant cette période, le faible nombre de transactions démontre que les vendeurs, lorsqu’ils n’étaient pas dans l’obligation de céder, conservaient leurs actifs dans l’attente d’une meilleure conjoncture.
Celle-ci est arrivée en 2010, avec le retour en France d’acheteurs dotés de liquidités importantes. Ceux-ci étaient à la fois trop frileux pour investir dans les produits financiers et souvent accompagnés par des banques très enclines à prêter (poussées en cela par des politiques monétaires accommodantes leur permettant de reconstituer leur marge). Dans le neuf, la loi Scellier a fortement boosté les ventes. Ces éléments ont permis une relance des transactions mais aussi une hausse des prix, extrêmement forte en région parisienne (+ 18 % !). Les prix à Paris après une pause, ont donc repris le chemin de la hausse qu’ils avaient initié depuis 1996.
L’état providence a donc joué son rôle d’amortisseur face à une crise qui s’annonçait, au regard du reste du monde, sans précédant pour l’immobilier Français.
Pour 2011, le rabot fiscal et une hausse possible des taux pourraient faire réapparaître le spectre de cette crise mondiale sur l’immobilier. Cependant le possible retour de l’inflation, naturellement bénéfique à la pierre, serait une force positive. Dans ce contexte, nous estimons qu’il faut privilégier l’immobilier commercial (SCPI bureaux et commerces), très corrélé à l’inflation et peu dépendant des politiques de défiscalisation, les biens dans le secteur du tourisme 4 étoiles (tels que le programme intemporel de Deauville p.8) et les biens immobiliers haut de gamme, considérés comme des valeurs refuges par la clientèle française mais aussi internationale.
* en nombre de touristes