par Kalid Berrit, Responsable ingénierie patrimoniale chez Crystal Finance
La deuxième vague des mesures décidées par le gouvernement, qui s’inscrit dans un souci de «réduire les déficits publics», se caractérise par un alourdissement de la facture pour les contribuables, en particulier en ce qui concerne le patrimoine immobilier.
La loi de Finances pour 2012 a ainsi été définitivement adoptée le 21 décembre 2011 et, paradoxe français, la 4ème Loi de Finances rectificative pour 2011 le 28 décembre !
UNE FISCALITÉ TOUJOURS PLUS LOURDE
La Loi de Finance pour 2012 répond au besoin de liquidités du gouvernement ; cela se traduit par une taxation plus im- portante des contribuables, y compris les hauts revenus, et un resserrement des opportunités de défiscalisation.
– Niches fiscales : un plafonnement global encore en baisse
Abaissé à 18 000 EUR + 4 % du revenu imposable, il concerne les avantages octroyés au titre des dépenses payées et des investissements réalisés à compter du 1er janvier 2012 sauf exceptions. Resteront notamment soumis à l’ancien plafond (18 000 EUR + 6 % du revenu imposable) certains investissements éligibles au dispositif Scellier et aux différents dispositifs regroupant la Loi Girardin (investissement Outre Mer).
– Dispositifs fiscaux : la peau de chagrin…
La loi de Finances pour 2012 prévoit une nouvelle réduction de 15 % de l’avantage octroyé par certains investissements (en plus des -10 % de 2011). Les investissements concernés sont les mêmes que l’année dernière. Restent exclus l’aide fiscale pour l’emploi d’une aide à domicile, le crédit d’impôt au titre de frais de garde des jeunes enfants et la réduction d’impôt pour investissement locatif dans le logement social outre-mer.
– Les hauts revenus sollicités
Pour la première fois, une contribution exceptionnelle sur les hauts revenus est mise en place. A la différence des dispositifs de limitation des avantages fiscaux, cette contribution est assise sur une assiette plus large : le revenu fiscal de référence (et non le revenu net imposable). On tient compte de l’ensemble des plus-values et revenus nets imposables à l’impôt sur le revenu (barème progressif ou taux proportionnel). La contribution dépend directement de la composition du foyer et de son revenu.
– Un prélèvement forfaitaire plus important
Le taux de prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) de certains revenus est revalorisé à compter du 1er janvier 2012 :
- de 19 % à 21 % pour les dividendes : opter pour le PFL ne représente aujourd’hui plus d’intérêt. Le taux de droit commun des dividendes perçus par des personnes non domiciliées fiscalement en France est relevé de 25 % à 30 %.
- de 19 % à 24 % pour les produits de placement à revenu fixe : produits d’obligations, de titres d’emprunt négociables, de bons assimilés aux anciens bons du trésor ainsi que les intérêts des PEL de plus de 12 ans et ceux versés au titre de comptes bloqués d’associés …
– Des prélèvements sociaux en hausse
Le taux global a été relevé de 12,3 % à 13,5 %. La date d’entrée en vigueur de cette revalorisation dépend de la nature du revenu considéré : à partir du 1er octobre 2011 pour les revenus de placement (dividendes ; PVI ; …) et à partir du 1er janvier 2011 pour les revenus du patrimoine (revenus fonciers ; BIC ; PVM ; …). Avantage lors de cessions de valeurs mobilières : mort avant d’être né !
A compter du 1er janvier 2006, les plus-values de cession d’actions ou de parts de société passibles de l’IS bénéficient d’un abattement d’un tiers par année de détention, au-delà de la 5ème année, soit une exonération totale en 2014 après 8 ans de détention. La loi de Finances supprime ce dispositif avant même que les contribuables aient pu en bénéficier …
– Droit de partage : + 127 % !
Le droit de partage (divorce, succession, dissolution d’une société) augmente à compter du 1er janvier 2012 de 1,1 % à 2,5 % (1,1 % pour une convention de divorce présentée avant le 30 juillet 2011 et homologuée après le 1er janvier 2012).
L’IMMOBILIER TOUCHÉ DE PLEIN FOUET
Dans la continuité de la Loi de Finances rectificative pour 2011, le gouvernement a prolongé son action en modifiant les règles fiscales associées à l’investissement immobilier. Sont ainsi touchées les plus-values immobilières et les niches fiscales.
– Une exonération repoussée à 30 ans pour les plus-values immobilières
Après de nombreuses discussions, la suppression de l’abattement forfaitaire de 1 000 EUR est confirmée pour toutes les cessions réalisées depuis le 21 septembre 2011. S’agissant de l’abattement de 10 % par année de détention à partir de la 6ème, qui permettait de bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value au bout de 15 ans, il est remplacé par un abattement progressif : 2 % par an de la 6ème à la 16ème année, 4 % par an de la 17ème à la 24ème année, 8 % au-delà de la 24ème année.
Il existe cependant des cas d’exonération pour les personnes retraitées ou handicapées hébergées en maison de retraite ou foyer d’accueil qui cèdent leur ancien domicile (4ème Loi de Finances rectificative pour 2011) et pour les personnes qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale et qui s’engagent à remployer les liquidités issues de la vente de leur bien dans l’acquisition d’une résidence principale (Loi de Finances pour 2012). Pour information, l’exonération de la première cession des non-résidents n’a pas été supprimée.
– Les dispositifs LMNP Censi-Bouvard et Scellier : encore un intérêt ?
La fin programmée au 01/01/2013 du dispositif Scellier est confirmée. Les investissements réalisés en 2012 seront exclusivement réservées aux logements respectant la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation). A compter de 2012, le prix de revient qui constitue l’assiette de calcul de la réduction d’impôt est soumis à un double plafonnement : un prix maximum de 300 000 EUR et un prix au m2 compris entre 2 000 EUR et 5 200 EUR en fonction de sa localisation selon 5 zones.
Avec la baisse des taux et le coup de rabot, les investissements Scellier offrent un taux de réduction d’impôt étalée sur 9 ans de 13 % pour les logements BBC acquis ou construit en 2012 et de 6 % pour les logements non BBC acquis ou construit en 2012 et dont la demande de permis a été déposée avant le 31 décembre 2011. En ce qui concerne le LMNP Censi-Bouvard, le taux de la réduction d’impôt est ramené à 11 % pour les acquisitions réalisées en 2012.
Compte tenu de ces nouvelles mesures, il devient difficile d’obtenir des réductions d’impôts conséquentes au travers d’opérations immobilières. Si l’objectif premier d’un investissement est une défiscalisation, il existe des dispositifs parfaitement adaptés, autres qu’immobiliers. Pour ce qui est de l’immobilier, étant donné la richesse et la qualité des supports disponibles (immobilier pierre ou papier, d’habitation ou commercial, résidences étudiantes ou de tourisme …), il doit être favorisé si l’on veut diversifier et valoriser un patrimoine ou encore se constituer un revenu complémentaire immédiat ou à terme.
EN CONCLUSION …
Tous les ans, le constat est le même. Le système fiscal français est loin de se caractériser par sa stabilité. Les lois de finances sont autant d’occasions pour le législateur d’alourdir la pression fiscale sur les contribuables, modifier ou réduire la portée de certains dispositifs existants, voire même les supprimer. A noter que cette année les changements s’opèrent alors que les économies mondiales et les marchés financiers n’ont jamais été aussi instables, ce qui rend les prises de position difficiles.
Compte tenu de cette instabilité, définir une stratégie patrimoniale devient un casse tête, d’autant plus qu’il est fort à parier que les années à venir soient marquées par une multiplication des mesures sans véritable cohérence. Cependant, cela ne doit pas freiner les investissements car un non investissement constituerait un manque à gagner. De plus, la fiscalité ne doit pas être le seul et unique critère qui déclenche l’investissement.
En immobilier, il devient donc incontournable de recourir à des actifs solides sur le long terme (exemple : immobilier parisien de bureaux) et de diversifier les supports d’investissement. En financier, la gestion réactive et obligataire des avoirs permet de maximiser le couple rendement-risque dans cette période où les dettes souveraines n’apportent plus la sécurité absolue.