par Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole
Le marché résidentiel s’est redressé en 2010 : hausse des ventes (+27% dans l’ancien), reprise des prix, 8 à 10% dans l’ancien comme dans le neuf, hausses encore plus fortes à Paris et en Ile-de-France, mais plus modérées en régions.
Le redressement a été plus rapide et plus marqué que prévu et reste un peu surprenant a priori, étant donné un contexte économique encore fragile.
Ce mouvement de reprise est d’ailleurs assez spécifique à la France (les marchés sont plus ou moins stabilisés ou encore en baisse en Espagne, Royaume-Uni, Italie…), avec l'idée que les banques françaises et les promoteurs sont restés prudents, qu'il n'y a pas eu de prises de risque excessives et pas de « bulle du crédit », et que la demande de logements reste structurellement forte.
Au-delà des «fondamentaux» favorables, le rebond du marché s'explique par une conjonction d'éléments exceptionnels :
- un effet valeur refuge très marqué : face aux incertitudes de tous ordres et à des marchés financiers incertains, volatils et offrant des rémunérations peu attractives, les investisseurs privilégient l’immobilier ;
- les diverses mesures de soutien et notamment le dispositif Scellier, très attractif fiscalement, dans le neuf ;
- des taux de crédit habitat à des plus bas historiques ;
- une offre faible et parfois (à Paris) extrêmement basse, du fait notamment de l'effet valeur refuge (les vendeurs préférant garder leur bien, jugé sûr et rentable).
Fin 2010, le marché reste soutenu. Mais il n’est ni assaini ni fluidifié. En 2011, il devrait devenir un peu plus équilibré. Les facteurs de soutien seraient moins favorables : fiscalité moins attractive, remontée graduelle des taux de crédit, effet valeur refuge moins marqué (hausse des taux et relatif redressement des marchés boursiers). De plus, les prix sont clairement surévalués (d'au moins 10 à 15%). Donc le marché immobilier resterait assez bien orienté mais avec des évolutions plus modérées : stabilisation du nombre de ventes, remontée de l’offre, hausses de prix mesurées, 3 % environ sur un an, contre 8 à 10% en 2010.