par Daniel Fitzgerald, CFA, gérant de portefeuille chez Martin Currie, une filiale de LeggMason
Phénomène jusqu’à présent majoritairement centré sur les marchés développés, la prochaine phase de croissance pour les REIT devrait être portée par les marchés émergents asiatiques.
Les fonds d'investissement immobiliers (REIT, ou real estate investment trusts, en anglais)1 offrent selon nous un important potentiel d’investissement dans la région d’Asie pacifique.
En effet, les transactions se sont multipliées ces dix dernières années : le nombre total de REIT cotés est passé de 50 à 792, avec une croissance de 71 %2 de la capitalisation boursière de l’indice S&P Asia Pacific Ex-Japan.
Ces progressions sont d'autant plus impressionnantes si l'on tient compte du fait que certains de ces pays affichent un volume nul, ou quasi nul, de fonds immobiliers qui, quand ils en ont, restent de petite taille.
Si les REIT constituaient jusqu’ici un phénomène majoritairement centré sur les marchés développés, les régions émergentes pourraient contribuer à accélérer progressivement leur croissance, notamment avec de nouveaux listings sur des marchés comme les Philippines et l’Inde.
Des opportunités émergentes dans les Philippines
La législation en matière de fonds immobiliers, lorsqu’elle existe, est disparate selon les régions, notamment en ce qui concerne les niveaux d’effet de levier, l’impôt et le montant autorisé dédié au développement.
Le marché des Philippines affiche de solides fondamentaux et, malgré la mise en place d'une législation REIT en 2009, aucun fonds immobilier n’y est coté à ce jour.
Il y deux raisons à cela : d'un point de vue historique, les exigences relatives aux niveaux minimums d’actionnariat de l’État (67 %) ont été jugées trop élevées par les promoteurs, tout comme la taxe (TVA) sur les transferts d'actifs au sein de véhicules REIT (12 %).
Aujourd'hui, le gouvernement semble enclin à développer le marché des REIT. L’impôt sur les transferts a récemment été diminué à 0 % et la commission locale sur les opérations boursières a laissé entendre qu’elle pourrait réduire à 33 % les niveaux minimums d'actionnariat public, sous réserve que les recettes des fonds REIT soient réinvesties localement.
Une fois ces problématiques réglées – ce qui devrait, a priori, être le cas cette année – les REIT pourraient bien faire leur entrée en bourse.
Une nouvelle réjouissante dans la mesure où les Philippines affichent un taux de croissance démographique parmi les plus élevés d’Asie et que ses actifs immobiliers les plus attrayants sont détenus par d'importants promoteurs tels qu’Ayala Land ou encore SM Prime.
L’Inde, en passe d'émettre son premier REIT coté
Avec une législation REIT désormais en place, l’Inde pourrait bien devancer les Philippines en émettant son premier REIT coté. L’Embassy Parks Office REIT, un REIT de bureaux soutenu par les groupes Blackstone et Embassy, créera le plus grand espace de bureaux (en termes de surface au sol) jamais coté en Asie.
La demande indienne en matière de bureaux est considérable par rapport aux autres marchés du monde, car elle bénéficie d'une solide économie locale et d’une forte croissance du secteur informatique et du marché de l’externalisation. Ascendas India Trust, un REIT de bureaux indien coté à Singapour, possède plusieurs actifs de qualité dans des sous-marchés informatiques clés, notamment à Bangalore.
En outre, de par sa taille, l’Inde pourrait bien émettre de telles introductions en bourse, en particulier si le pays décide d’emprunter le même chemin que certains de ses homologues tels que Singapour.
Singapour et l’Australie : deux marchés qui mènent la danse
Ce qui s’est produit dans d'autres marchés REIT d’Asie pacifique constitue un bon indicateur du potentiel dont recèlent les pays émergents.
Singapour, qui a lancé son premier REIT coté en 2002, affiche aujourd’hui 31 fonds en bourse3; une croissance fulgurante pour un si petit pays.
L’Australie est un autre bel exemple. Le pays a émis son premier REIT dans les années 1970 et a observé une importante croissance du nombre d'actifs cotés depuis. Son marché des REIT figure parmi les plus grands en dehors des Etats-Unis.3
Hong Kong : une success story
Quelques success stories ont pu être observées à Hong Kong. C’est sans aucun doute le cas de Link REIT.
Link REIT a été émis en tant que véhicule en 2005 par la Hong Kong Housing Authority (les autorités locales du logement) afin d’héberger un certain nombre de centres commerciaux et parkings en périphérie des villes. Dans de nombreux cas, les actifs ont présenté un fort potentiel grâce à leur situation géographique (voies ferrées à proximité), à la composition non discrétionnaire des locataires (ce qui apporte une demande stable) et aux importants flux de consommateurs (population hong-kongaise dense). Néanmoins, bon nombre de ces actifs, détenus par le gouvernement, ont connu des investissements limités et étaient loués à un moindre prix (faibles loyers par rapport aux prix des ventes par mètre carré).
En investissant davantage dans l'amélioration de l’actif et de la composition des locataires, Link REIT a été en mesure d’augmenter les loyers, d’améliorer l’expérience client et, in fine, de s’imposer comme le premier REIT d’Asie.3
Des exemples intéressants en Malaisie
La Malaisie figure parmi les marchés émergents qui ont adopté les REIT. Bien que les fonds cotés existants soient encore de petite taille, nous observons aujourd'hui plusieurs REIT sur les segments des bureaux et des locaux commerciaux, certains présentant même des actifs attrayants.
C’est notamment le cas de Pavilion REIT, qui détient le centre commercial Pavilion KL Mall dans le centre-ville de Kuala Lumpur. Le centre commercial est parmi les plus productifs de la Malaisie en termes de ventes par mètre carré, avec un taux d’occupation élevé et constant dans le temps.4
Des perspectives positives
Les REIT restent une classe d'actif attrayante en raison de leur faible volatilité, de leurs rendements supérieurs au marché et de l’exposition qu’ils offrent à des actifs immobiliers de haute qualité et à forte croissance.
Nous sommes confiants quant aux perspectives d'évolution des REIT en Asie en raison de la croissance démographique élevée et des tendances à l’urbanisation de la région.
En outre, les marchés boursiers des REIT offrent selon nous d’importantes opportunités, notamment grâce aux progrès qui ont été accomplis dans certains marchés tels que les Philippines et l’Inde. Ces introductions en bourse serviront à accroître l’univers d’investissement en offrant un accès à des biens immobiliers attrayants dans la région et, in fine, en contribuant au développement des marchés financiers dans les différents pays qui la composent.
NOTES
- Un "REIT" (ou real estate investment trust) est une société qui détient de l'immobilier générateur de revenus allant de l'immobilier de bureaux à des centres commerciaux.
- Source: Factset; au 31 December 2018. Benchmark is S&P Asia Pacific Ex- Japan REIT Index.
- Source: Factset; au 31 December 2018.
- Source: rapports des entreprises.