Immobilier : Marché résistant en 2011 et en repli en 2012

par Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole

L’année 2011 aura encore été un bon cru pour l’immobilier résidentiel, mais avec un contraste entre neuf et ancien. Dans le logement ancien (trois quarts du marché), les ventes ont atteint un record historique, 830 000 unités, et les prix sont restés en hausse marquée, même s’ils ont commencé à décélérer.

Les nuages s’accumulent mais l’effet « valeur refuge » a joué à plein. En revanche, dans le neuf promoteurs, la correction s’est clairement enclenchée, avec une baisse des ventes de 13 % sur l’année. Ce segment, qui est avant tout un marché d’investisseurs, a été nettement affecté par les mesures de durcissement fiscal (sur le dispositif Scellier et les plus-values).

Le marché qui a globalement bien résisté en 2011 va connaître un mouvement de correction en 2012. En effet, quatre facteurs négatifs au moins vont se cumuler.

Le contexte économique s’est fortement détérioré sur fond d’aggravation de la crise des dettes souveraines, avec une récession technique attendue fin 2011-début 2012 et une remontée du taux de chômage à 9,7 % en moyenne annuelle en 2012.
Les taux de crédit habitat remontent peu à peu et les critères d’octroi de crédit habitat vont se resserrer légèrement.
Les prix sont fortement surévalués, de l’ordre de 25 % en moyenne dans l’ancien, et de 35 % à Paris.
La nette réduction des incitations fiscales va peser sur les investissements locatifs, dans l’ancien et surtout dans le neuf

La demande de logement est attendue en repli sans qu’il soit toutefois question d’un effondrement. Les fondamentaux du marché restent sains et les facteurs de soutien structurels vont continuer à jouer.

L’effet « valeur refuge » devrait encore dominer dans un contexte de marchés boursiers et obligataires très volatils et incertains.

On s’achemine donc vers une correction assez lente et graduelle. En 2012, les ventes de logements reculeraient de 10% (dans le neuf comme dans l’ancien) et les prix de l’ancien connaîtraient une baisse de l’ordre de 5 % en moyenne.

Bonne tenue des ventes en 2011

Les ventes de logements anciens sont restées élevées en 2011 et ne montrent pas encore d’inflexion marquée, à l’inverse de ce que l’on observe dans le logement neuf.

En France, le nombre de transactions dans l’ancien a atteint 832 000 en septembre 2011, en cumul 12 mois (source : Conseil général de l’environnement et du développement durable, d’après les bases fiscales et notariales), soit une hausse de 12,5 % sur un an. Les transactions devraient avoisiner 830 000 sur l’année entière et retrouver les records historiques atteints en 2004-2005. La hausse serait de 6 % sur un an, après, rappelons- le, un rebond de 32 % en 2010. Les ventes ont été marquées au troisième trimestre, 216 000, +7,5 % sur un an.

Cette résistance des ventes est assez étonnante, alors que les facteurs négatifs s’accumulent sur le marché résidentiel et qu’une inflexion baissière paraît très probable en 2012. La bonne tenue des ventes, au moins jusqu’à septembre, peut s’expliquer par la persistance de l’effet valeur refuge et par le fait que la date prise en compte pour les transactions est celle de la signature de l’acte, soit 3 à 4 mois après le compromis de vente.

En Ile-de-France, les ventes restent également soutenues. En septembre 2011, les ventes d’appartements anciens atteignent 110800 unités en cumul 12 mois, +4 % sur un an. Le mouvement est toutefois moins marqué qu’en France entière, et un tassement est perceptible. Au troisième trimestre, les ventes sont en recul de 4 % sur un an en Ile-de-France et de 9 % à Paris. La demande commence donc à s’infléchir, mais ce recul peut être également lié à la faiblesse de l’offre nouvelle (les stocks étant très bas).

Freinage graduel des prix

Les prix de l’ancien restent sur une tendance soutenue mais freinent peu à peu. Au troisième trimestre 2011, les prix de l’ancien (indices INSEE Notaires) se sont accrus de 6,7% sur un an, soit un rythme t5o0u0j0o0urs élevé mais en freinage par rapport à 7,6 % au quatrième trimestre 2010. En province, les hausses de prix ne sont plus que de 4,3 %, contre 5,6 % fin 2010. En Ile-de-France, elles restent très élevées, 12,1 % sur un an après 12% fin 2010. A Paris, les prix ont progressé de 19 % (18 % fin 2010).

Au troisième trimestre 2011, le prix moyen du mètre carré des appartements anciens s’élève à 8 360 € à Paris, 4 490 € en Petite Couronne et 3 180 € en Grande Couronne. Le prix des logements anciens est estimé à 2 980 € le m2 en France.

En rythme trimestriel, les prix ralentissent assez nettement en France : 1,1 % t/t au T3, après 2 % au T2 et 1,9 % au T4 2010. Les prix commencent même à baisser sur certains segments, notamment dans un certain nombre de départements de province. Selo3n0 0le00s notaires, au vu des avant-contrats de vente, les prix continueraient à ralentir et pourraient se stabiliser ou baisser légèrement (t/t) fin 2011 et début 2012.

Malgré ces premiers signes, les prix restent globalement à la hausse. Ils ont dépassé les pics de mi-2008 et sont clairement surévalués, avec, 1d0e0p0u0is le début du boom (1997), une hausse cumulée dans l’ancien de 165 %.

Repli assez net des ventes de logements neufs

Au troisième trimestre 2011, les ventes de logements neufs (réservations, filière promoteurs, programmes d’au moins cinq logements) se sont à nouveau repliées, et ce de façon assez nette. Elles ont atteint 26 400 unités, en baisse de 13% sur un an. Sur les trois premiers trimestres rapportés à la même période de 2010, le repli est de 15 %. Les ventes avaient fortement rebondi en 2009 et 2010, de respectivement 35 % et 8,5 %, et avaient retrouvé en 2010, avec 115 000 unités, un niveau proche des records des années 2004-2007, 122 000 par an. Sur l’année 2011, on s’achemine vers un chiffre de 102 000 ventes.

En Ile-de-France, les ventes baissent de 12 % sur un an au troisième trimestre et de 18 % sur les trois premiers trimestres (sur un an).

Les ventes dans le neuf connaissent donc un repli sensible, beaucoup plus marqué que dans le logement ancien. Ceci s’explique par le poids très important des investissements locatifs dans les achats de logements neufs promoteurs, de l’ordre de 50 % en général (contre 15 % dans l’ancien) et de près des deux tiers en 2009-2010. A l’inverse, la part des acquéreurs classiques et notamment des primo-accédants, est relativement faible. Or, une série de facteurs négatifs pénalise les investissements locatifs en 2011 (et ceci jouera plus encore en 2012).

Dans le cadre des différents plans d’économies budgétaires présentés au second semestre 2011, trois principales mesures sont à retenir. Le dispositif Scellier est revu très nettement en baisse. L’abattem4e9nt sur les plus-values immobilières hors résidences principales est fortement réduit. Les taux de prélèvements sociaux sur les revenus du capital (y compris les plus-values immobilières) sont accrus de 1,2 % en 2012.

De plus, les prix sont très élevés, ce qui conduit à des taux de rendement locatif modérés, de l’ordre de 3 % hors mesures fiscales.

Le cumul de ces facteurs a nettement réduit l’attrait des investissements locatifs dans le logement neuf. Parallèlement, la demande des acquéreurs classiques et notamment des primo-accédants est restée modeste (remontée du chômage, prix trop élevés, hausse des taux de crédit).

En Ile-de-France, la baisse des ventes est moins facile à interpréter. Elle peut traduire une moindre demande mais s’expliquer aussi par la pénurie de l’offre (très bas niveau des stocks et faiblesse de l’offre nouvelle) liée aux difficultés des promoteurs à mobiliser du foncier.

Au total, les ventes devraient baisser de 13 % en 2011. Au regard des récentes enquêtes auprès des promoteurs, la demande de logements neufs à acheter a d’ailleurs diminue assez nettement depuis le début de l’année.

Remontée des stocks

Les mises en vente de logements ont atteint 29 800 unités, en hausse de 11 % sur un an. Sur les quatre derniers trimestres, elles sont assez élevées, 116 000 unités, en hausse de 10 % sur un an. Les mises en vente étaient très basses en 2009 (77 500). Elles sont remontées en 2010 et 2011, du fait de la bonne tenue des ventes et de niveaux de stocks revenus peu à peu à la normale.

Mais les mises en vente ont été, sur les derniers mois, supérieures aux ventes et les stocks de logements neufs sont repartis à la hausse. Ils atteignent 72 000 logements au troisième trimestre, Le ratio stocks/ventes, qui mesure le délai moyen d’écoulement des stocks, se redresse assez nettement, à 8,5 mois en septembre 2011, contre 6,2 mois un an plus tôt. Il repasse au-dessus du niveau moyen de 2000-2010, 7,7 mois. Seulement 37% des stocks sont achevés ou en cours de construction, et 63% sont en projet.

En Ile-de-France, les stocks remontent un peu, à 5 mois de vente contre 4,5 mois un an plus tôt. Mais ces niveaux de stocks restent très bas. Les mises en vente demeurent faibles, 17 000 sur les quatre derniers trimestres, contre 21 000 par an en moyenne en 1997-2007, ce qui confirme la pénurie de l’offre liée notamment au manque de foncier disponible.

Stabilisation des mises en chantier

En 2010, la construction de logements s’était redressée, grâce à la bonne tenue de la demande et à des stocks proches de leur moyenne de longue période. Ce mouvement s’est poursuivi début 2011 mais s’infléchit sur les derniers mois, du fait du repli des ventes et de la remontée des stocks. Sur les trois derniers mois connus (septembre-novembre), les mises en chantier rebondissent de 16,5% sur un an et les permis de construire de 27%. Mais sur cette même période, les mises en chantier sont en faible hausse, 3,1 % par rapport aux trois mois précédents, et les permis son stables, +0,9 %. En cumul 12 mois, les mises en chantier totalisent 406 000unités, +20% sur un an et les permis de construire 521 000 unités, +16% sur un an.

Hausses de prix encore soutenues

Les prix des appartements neufs restent en hausse assez soutenue. Ils se sont accrus de 4,3% sur un an au troisième trimestre 2011, en lé8ger freinage par rapport à 5,1 % fin 2010. En Ile de France, les prix restent en forte hausse, 11,1 % sur un an après 3,9 % fin 2010. Cette hausse des prix s’explique par des niveaux des stocks qui restent assez bas (notamment en Ile-de-France) et la nécessité d’amortir les hausses de coûts de production, avec notamment le poids des normes environnementales (« bâtiment basse consommation »). Il s’agit de prix « à la réservation ».

2011 : signaux contrastés entre ancien et neuf

Les signes de correction du marché résidentiel ont commencé à apparaître en 2011, mais on a constaté une nette divergence entre le neuf et l’ancien. Dans le neuf, les ventes ont baissé d’environ 13 % par rapport à 2010 et les perspectives sont très moroses pour 2012, qu’il s’agisse des ventes ou des mises en chantier de logements. Dans l’ancien, les ventes ont atteint un nouveau record historique, 830 000 ventes environ, +6 % par rapport à 2010, et les prix restent en hausse marquée, même s’ils commencent à décélérer. Du côté du crédit habitat également, les signaux sont contrastés. La croissance de l’encours de crédit habitat reste dynamique, avec une hausse de 7,6 % sur un an en novembre, soit un freinage modéré par rapport aux rythmes soutenus du premier semestre (8,9 % en moyenne). En revanche, une nette inflexion apparaît sur la production de nouveaux prêts à l’habitat. Ce flux (en cumul 12 mois) avait été très soutenu en 2010, +77,4% sur un an, du fait du dynamisme du marché immobilier mais aussi des opérations de remboursements anticipés / nouveaux prêts liées à la baisse des taux de crédit. En 2011, le cumul 12 mois décélère brutalement, avec une hausse limitée à 4% sur un an en novembre. Et le flux des trois derniers mois se replie d’environ 30% sur un an. Comment s’expliquent ces divergences, notamment entre neuf et ancien ?

Le marché du neuf (promoteurs) est en grande partie un marché d’investisseurs. Ceux-ci représentent près des deux tiers des acheteurs depuis 2009. Or, les investissements locatifs sont affectés depuis quelques mois par une série de facteurs négatifs et notamment diverses mesures de durcissement fiscal.

le dispositif Scellier est revu très nettement en baisse : la réduction d’impôt est ramenée à 22% en 2011 et 13% en 2012 pour les logements BBC (« bâtiment basse consommation »), contre 25 % en4020009. Elle est réduite à 13% en 2011 et supprimée en 2012 pour les logements non-BBC. Le dispositif Scellier est supprimé en 2013.
l’abattement sur les plus-values immobilières hors résidences principales est fortement réduit. Les propriétaires bénéficiaient d’un abattement de 10% par an au-delà delà de la cinquième année de détention d’un bien immobilier ou d’un terrain à bâtir. Les ventes au-delà de 15 ans de détention étaient donc exonérées d’impôt. Désormais, l’abattement est très progressif, 2 % par an de la 6 à la 17 année, 4 % de la 18 à la 24 et 8 % ensuite, l’exonération n’étant totale qu’au-delà de 30 ans. Cette mesure s’applique au 1er février 2012.
les taux de prélèvements sociaux sur les revenus du capital (y compris les plus-values immobilières) sont accrus de 1,2 % en 2012. Les plus-values, hors abattement, seront ainsi imposées à 32,5 % (19 % d’impôt et 13,5 % de prélèvements sociaux).
les prix sont très élevés, ce qui conduit à des taux de rendement locatif modérés, de l’ordre de 3 % hors mesures fiscales.

Le cumul de ces facteurs réduit sensiblement le rendement espéré d’un investis4s0e0m0 ent locatif et les investisseurs sont donc devenus moins nombreux et plus hésitants. Un certain rebond des ventes est toutefois possible au quatrième trimestre 2011, pour profiter in extremis d’un Scellier à 22 %.

Dans l’ancien, même si les nuages s’accumulent (remontée du chômage, chute de la confiance des ménages, début de remontée des taux de crédit, solvabilité dégradée), le marché est resté très soutenu, tiré par les moteurs structurels de la demande (désir d’accession à la propriété, démographie favorable, phénomènes de décohabitation, préparation de la retraite, saturation du marché locatif) et aussi et surtout par un effet « valeur refuge ».

Face à un environnement géopolitique, économique et financier très incertain, aux inquiétudes liées à la crise de la dette souveraine européenne, au risque de rechute en récession et à des marchés (Bourses, marchés obligataires) jugés risqués, volatils et peu rémunérateurs, l’immobilier apparaît plus que jamais comme une valeur refuge : caractère rassurant de la pierre, évolutions plus régulières, valorisation en général favorable sur longue période. Ces éléments jouent pour les investisseurs (15 % environ des acheteurs dans l’ancien), mais aussi pour les acheteurs classiques. Ainsi par exemple, dans le cadre de la préparation de la retraite, la moindre appétence des ménages pour l’assurance vie profite à l’immobilier.

De plus, les ventes devraient être restées soutenues au quatrième trimestre 2011, une partie des vendeurs ayant cherché à vendre avant la fin de l’année afin d’échapper à la mesure sur les plus-values immobilières.

2012 : la correction se met en place

Le marché a bien résisté en 2011 mais va connaître un ajustement à la baisse en 2012 et au-delà, sous le poids d’une série de facteurs négatifs. Des premiers signes d’érosion du marché de l’ancien ont d’ailleurs commencé à apparaître fin 2011. Quatre principaux facteurs se cumulent.

Le contexte économique est très fortement détérioré. La croissance du PIB sera quasi nulle en moyenne en 2012 (+0,2 % en moyenne) et en léger recul au T4 2011 et au T1 2012. Le taux de chômage remonte et devrait atteindre 9,7 % en moyenne en 2012 contre 9,2 % en 2011. La hausse des revenus sera quasi-nulle et la confiance des ménages va sans doute rester au plus bas. Une partie des acheteurs potentiels devraient donc renoncer à acheter.
Les taux de crédit habitat ont amorcé une remontée à partir de début 2011 : ils atteignent 3,98% en novembre pour un prêt habitat à taux fixe de durée supérieure à un an, contre 3,41% fin 2010. Ils vont c4ontinuer à remonter en 2012. Les taux courts vont baisser en phase avec la politique d’assouplissement de la BCE, le taux Euribor trois mois devrait baisser à 0,75 % en moyenne en 2012 contre 1,40% en 2011. Mais les taux de crédit dépendent en bonne partie du niveau des taux des OAT 10 ans. Or ceux-ci devraient rester voisins du niveau atteint en 2011, 3,30 % en moyenne, voire un peu supérieurs en cas de nouvelles tensions sur le marché des dettes souveraines européennes. De plus, les critères d’octroi de crédit habitat seraient légèrement resserrés, un mouvement qui s’est amorcé fin 2011, en raison des contraintes de financement des banques et du fléchissement de la demande de logements. Ce resserrement qui resterait limité passerait par une légère hausse des taux de crédit et un raccourcissement des maturités.
Les prix sont toujours très fortement surévalués, de l’ordre de 25 % en moyenne dans l’ancien, et de 35 % à Paris, au vu notamment des niveaux atteints par les taux d’effort théoriques1, près de 40 % fin 2011 contre 30 % en 2003. La conjonction de prix très élevés et de la remontée des taux de crédit pourrait avoir des effets marqués : effet d’éviction d’une partie des acheteurs, acquéreurs plus attentistes et plus exigeants sur les niveaux de prix.
Les diverses mesures de resserrement fiscal citées plus haut vont continuer à peser sur les investissements locatifs, dans l’ancien comme dans le neuf. De plus, un repli technique est possible début 2012 après le rebond probable des ventes de la fin 2011, lié à la volonté de bénéficier d’un Scellier à 22 % (dans le neuf) et d’échapper à la mesure sur les plus-values (dans l’ancien).

La demande de logement va donc se replier. Mais elle ne va pas s’effondrer. Les facteurs de soutien structurels continueront à jouer, en premier lieu l’effet «valeur refuge». Les marchés boursiers et obligataires vont rester très volatils et incertains, sur fond de crise des dettes souveraines et de récession économique en zone euro. Et les placements monétaires vont demeurer peu attractifs. Ces éléments compenseront en partie les facteurs négatifs précités.

Plus généralement, rappelons que ces facteurs de correction s’exercent sur un marché dont les fondamentaux sont sains. On n’est pas dans un marché immobilier du type bulle du crédit et prises de risques excessives (comme ça a été le cas jusqu’en 2007 aux Etats-Unis, au Royaume-Uni ou en Espagne).

On n’est pas non plus dans une bulle spéculative classique (comme ce fut le cas en Ile-de-France : bulle en 1985-1991, suivie d’une correction baissière35marquée en 1992-1996). La politique d’offre de crédit est restée prudente, et les ratios de CDL ménages demeurent très bas (3,34 % au T3 2011). Un processus de develeraging marqué n’est donc pas nécessaire. Il n’y a pas eu non plus d’excès e2n9 matière de construction. (ces points ont été largement détaillés dans l’édition d’octobre 2011 d’Eco immobilier.

Un retournement marqué avec spirale délétère semble donc peu probable. On s’achemine plutôt vers une correction assez lente et graduelle, qui pourrait durer 3 à 4 ans. En 2012, les ventes de logements anciens se replieraient de 10%. Dans le logement neuf, les ventes baisseraient de 10 % également.

L’offre de logements anciens restera assez mesurée. Une partie des vendeurs potentiels hésiteront à vendre, du fait de la mesure sur les plus-values (qui s’applique à partir de février 2012) et de la volonté de conserver un actif jugé plus sûr et plus rentable que les actifs financiers.

Les prix de l’ancien connaîtraient une baisse de 5 % en moyenne en 2012. Les prix dans le neuf seraient en très faible hausse, 2 % environ en 2012.

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